Гражданский кодекс часть 1

Бузулукский районный суд Оренбургской области в составе: председательствующего судьи Соломиной Л.А., при секретаре Савельевой Г.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Промвторсервис» к Селезневу ВН, Максимову АВ, Марисову ПЮ о признании сделок недействительными, прекращении права собственности, возложении обязанности заключить договор, по встречному иску Селезнева ВН к обществу с ограниченной ответственностью «Промвторсервис» о признании сделки совершенной и действительной,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Промвторсервис» и руководитель ООО «Промвторсервис» Кулаков П.М. обратились в суд с иском к Селезневу В.Н. о признании договора от ** ** **** купли-продажи объектов недвижимого имущества недействительным, прекращении права собственности на объекты, регистрации права за истцом. В обоснование иска указано, что ** ** ****. между ООО «Промвторсервис» и Селезневым В.Н. был заключен договор аренды объектов недвижимого имущества: объекта незавершенного строительства-склада строительных материалов, земельного участка, железнодорожного подъездного пути не общего пользования, расположенных по адресу: <адрес> «А». Данный договор ** ** ****. был зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по <адрес>. Согласно п.2.3.2 договора аренды, при продаже собственником объектов, переданных в аренду арендатору, арендатор имеет преимущественное право покупки указанных объектов, при соблюдении всех условий договора. ** ** **** между Кулаковым П.М. и Селезневым В.Н. заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, в соответствии с которым он купил, а Селезнев В.Н. продал объект незавершенного строительства - склад строительных материалов, земельный участок, железнодорожный подъездной путь не общего пользования, расположенных по адресу: <адрес> «А». Согласно п.8 договора купли-продажи от ** ** ****. расчет между сторонами в сумме <данные изъяты>. произведен полностью до подписания настоящего договора, с момента подписания договора обязанность продавца по передаче земельного участка считается исполненной. Право собственности за Кулаковым П.М. зарегистрировано не было, поскольку Селезнев В.Н. уклоняется от государственной регистрации договора. В ** ** ****. он узнал, что ** ** **** Селезнев В.Н. продал указанные объекты недвижимости другому покупателю – Максимову А.В.за меньшую сумму <данные изъяты>. Сделка купли-продажи недвижимого имущества между Кулаковым П.М. и Селезневым В.Н. была заключена ранее, чем договор между Селезневым В.Н. и Максимовым А.В. Полномочия Селезнева В.Н. на продажу недвижимого имущества были ограничены договором аренды недвижимого имущества от ** ** ****. и договором купли-продажи от ** ** ****. На основании ст.174 ГК РФ сделка может быть признана недействительной как совершенная с выходом за пределы ограничений, при этом другая сторона знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Просили суд признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимого имущества: объекта незавершенного строительства-склада строительных материалов, земельного участка, железнодорожного подъездного пути не общего пользования, заключенный между Селезневым В.Н. и Максимовым А.В. ** ** ****. Прекратить право собственности на объект незавершенного строительства-склада строительных материалов, земельного участка, железнодорожного подъездного пути не общего пользования, расположенных по адресу: <адрес> «А» за Максимовым А.В. Произвести регистрацию перехода права собственности за Кулаковым П.М. на спорные объекты недвижимости. Третьими лицами указали ЗАО УК «Горторг» и администрацию города Бузулука.

Определением суда от ** ** ****. к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Максимов А.В. и Марисов П.Ю.

Кулаков П.М. от исковых требований к Селезневу В.Н. о признании договора купли-продажи недействительным, регистрации перехода права собственности отказался. Отказ от иска принят судом, о чем вынесено определение от ** ** ****.

ООО «Промвторсервис» обратилось с иском к Селезневу В.Н. о признании соглашения о расторжении договора аренды недействительным, в обоснование которого истец указал, что соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ** ** ****. заключалось между ООО «Промвторсервис» и Селезневым В.Н. для продажи Кулакову П.М. недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства – склад строительных материалов, железнодорожный путь необщего пользования и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. В материалах дела регистрационных документов представлено зарегистрированное соглашение от ** ** ****. о расторжении договора аренды от ** ** ****., которое было подано на регистрацию в УФРС по <адрес> Селезневым В.Н. ** ** ****., оно является поддельным. Руководитель ООО «Промвторсервис» Кулаков П.М. его не подписывал, форма этого соглашения не соответствует форме соглашения, подписанного им для совершения сделки купли-продажи в его пользу. Ранее между ООО «Промвторсервис» и Селезневым В.Н. заключалось такое соглашение, но оно заключалось с целью продажи этих объектов Кулакову П.М., фактически ООО «Промвторсервис» продолжало пользоваться арендованным имуществом и платить арендную плату. Соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества в случае подделки подписи является недействительным на основании ст.168 ГК РФ как несоответствующая требованиям закона. Просит признать соглашение от ** ** ****. о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ** ** ****. на склад строительных материалов, железнодорожный путь необщего пользования и земельный участок ** ** **** недействительным. Исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ** ** ****. на склад строительных материалов, железнодорожный путь необщего пользования и земельный участок

Определением суда от ** ** ****. объединены в одно производство гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Промвторсервис» к Селезневу ВН, Марисову ПЮ, Максимову АВ о признании договора купли-продажи недействительным и регистрации перехода права с гражданским делом по иску ООО «Промвторсервис» к Селезневу В.Н. о признании соглашения о расторжении договора аренды недействительным.

В ходе рассмотрения дела истец ООО «Промвторсервис» изменял исковые требования и просил окончательно: 1.Признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимого имущества: объекта незавершенного строительства-склада строительных материалов, земельного участка, железнодорожного подъездного пути не общего пользования, заключенный между Селезневым В.Н. и Максимовым А.В. ** ** ****. 2.Прекратить право собственности на объект незавершенного строительства-склада строительных материалов, земельного участка, железнодорожного подъездного пути не общего пользования, расположенных по адресу: <адрес> «А» за Максимовым А.В. 3.Признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимого имущества: объекта незавершенного строительства-склада строительных материалов, земельного участка, железнодорожного подъездного пути не общего пользования, заключенный между Максимовым А.В. и Марисовым П.Ю. ** ** ****. 4.Прекратить право собственности на объект незавершенного строительства-склада строительных материалов, земельного участка, железнодорожного подъездного пути не общего пользования, расположенных по адресу: <адрес> «А» за Марисовым П.Ю. 5. Применить последствия недействительности сделки (двойную реституцию) и вернуть объект незавершенного строительства склад строительных материалов, земельный участок, железнодорожный подъездной путь не общего пользования, расположенных по адресу: <адрес> «А» Селезневу В.Н. 6.Обязать Селезнева В.Н. подписать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства-склада строительных материалов, земельного участка, железнодорожного подъездного пути не общего пользования, заключенный ** ** ****. с ООО «Промвторсервис». 7.Признать соглашение от ** ** ****. о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ** ** ****. на склад строительных материалов, железнодорожный путь необщего пользования и земельный участок ** ** ****. недействительным. 8.Исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ** ** ****. на склад строительных материалов, железнодорожный путь необщего пользования и земельный участок

Селезнев В.Н.обратился в суд со встречным иском к ООО «Промвторсервис» о признании сделки совершенной и действительной, в обоснование которого истец указал, что соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ** ** ****. заключалось между ООО «Промвторсервис» и Селезневым В.Н. по взаимному согласию сторон, направленному на прекращение правоотношений по договору аренды недвижимого имущества от ** ** ****. Сделка была совершена в простой письменной форме, путем подписания сторонами нескольких экземпляров документа- соглашения о расторжении договора аренды, в нем были оговорены все существенные условия сделки. В ходе рассмотрения гражданского дела по иску ООО «Промвторсервис» к Селезневу В.Н. о признании недействительным соглашения от ** ** ****. о расторжении договора аренды недвижимого имущества было установлено, что в одном из экземпляров соглашения, поданного Селезневым В.Н. для государственной регистрации расторжения договора аренды подпись от имени Кулакова П.М. выполнена не им. Один из экземпляров документа является одним из письменных доказательств совершения сделки от ** ** ****. Недействительность конкретного экземпляра документа еще не свидетельствует о том, что сделка как таковая, совершена с нарушением закона и является недействительной. Факт совершения в установленном порядке сделки, направленной на прекращение договора аренды от ** ** ****. подтверждается другими экземплярами соглашения о расторжении договора аренды, в которых подлинность подписей от имени директора ОООГ «Промвторсервис» не оспаривается, объяснениями Кулакова П.М. Просит суд признать совершенной и действительной сделку от ** ** ****. между арендодателем Селезневым В.Н. и арендатором ООО «Промвторсервис», направленную на прекращение правоотношений по договору аренды между теми же сторонами недвижимого имущества от ** ** ****. путем расторжения указанного договора.

Представитель ООО «Промвторсервис» Кулаков П.М. пояснил, что он подписывал соглашение о расторжении договора аренды с Селезневым ** ** **** Целью расторжения договора аренды было дальнейшее отчуждение всех объектов Селезневым В.Н. ему как физическому лицу, был подписан договор купли-продажи недвижимости и переданы Селезневу В.Н. денежные средства <данные изъяты>. Они с Селезневым В.Н. несколько раз сдавали документы на регистрацию, но был наложен арест судом на железнодорожный путь, они писали потом заявления на приостановление государственной регистрации и на прекращение. При этом каждый раз документы им возвращались. Потом Селезнев В.Н. подделал соглашение о расторжении договора аренды и втайне от него, Кулакова П.М. сдал его на государственную регистрацию. После государственной регистрации расторжения договора аренды продал объекты Максимову А.В., а тот Марисову П.Ю. Общество пользовалось участком, железнодорожным путем, велась производственная деятельность до <данные изъяты>. До сих пор на земельном участке находится его имущество - железобетонные плиты.

Представитель ООО «Промвторсервис» по доверенности Филонов В.Д. поддержал исковые требования общества, в удовлетворении встречного иска Селезнева В.Н. просил отказать.

Ответчики Селезнев В.Н., Максимов А.В., Марисов П.Ю.в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Выразили согласие на рассмотрение дела в их отсутствие.

Представитель ответчиков Максимова А.В. и Марисова П.Ю.по ордеру и Селезнева В.Н.по доверенности адвокат Степаненко С.В. исковые требования не признал, встречный иск Селезнева В.Н. поддержал. Заявил о применении последствий пропуска исковой давности, указав, что с начала совершения сделки о расторжении договора аренды стороне по сделке ООО «Промвторсервис» было известно, что она заключается лишь для вида, без намерения создать правовые последствия. Срок исковой давности начал течь с ** ** ****., истек ** ** ****, исковые требования о признании соглашения недействительным заявлены ** ** ****.

Выслушав лиц, участвующих в деле и присутствующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Решением Бузулукского городского суда от ** ** **** удовлетворены исковые требования Селезнева В.Н. к Администрации МО <адрес>. За Селезневым В.Н. признано право собственности на железнодорожный путь не общего пользования, протяженностью <данные изъяты>., от стрелки № до упора, расположенный в границах земельного участка кадастровый №,общей площадью <данные изъяты>., местоположение объекта установлено относительно ориентира ветка железной дороги, расположенного в границах объекта, адрес объекта: <адрес>А на основании договора купли-продажи от ** ** ****. между Селезневым В.Н. и продавцом ООО Строительная компания «БИН».

Объект незавершенного строительства - склад строительных материалов принадлежали Селезневу В.Н. на основании договора аренды от ** ** ****., разрешения на строительство от ** ** ****., проекта склада, кадастрового паспорта здания от ** ** **** Право собственности на данный объект зарегистрировано в Бузулукском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес>, запись регистрации от ** ** ****., выдано свидетельство о государственной регистрации права №№. Железнодорожный подъездной путь не общего пользования протяженностью <данные изъяты>. принадлежали Селезневу В.Н. на основании решения Бузулукского городского суда <адрес> от ** ** ****. Свидетельство о государственной регистрации права №№ от ** ** ****. Земельный участок общей площадью <данные изъяты>. принадлежали Селезневу В.Н. на основании договора купли-продажи от ** ** ****., свидетельство о государственной регистрации права №№ от ** ** ****.

Решение Бузулукского городского суда от ** ** **** было обжаловано ** ** ****. ЗАО Управляющая компания «Городской торг», не участвовавшим в рассмотрении дела.

** ** ****. Определением Бузулукского районного суда были приняты обеспечительные меры в виде ареста на железнодорожный путь необщего пользования протяженностью <данные изъяты>, от стрелки № до упора, расположенный в границах земельного участка кадастровый №,общей площадью <данные изъяты> местоположение объекта установлено относительно ориентира ветка железной дороги, расположенного в границах объекта, адрес объекта: <адрес> регистрация ареста произведена <данные изъяты>

Апелляционным определением Оренбургского областного суда от ** ** **** апелляционная жалоба ЗАО «УК «Городской торг» удовлетворена, решение Бузулукского городского суда от ** ** **** отменено, вынесено по делу новое решение, которым Селезневу В.Н. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на железнодорожный путь не общего пользования, протяженностью <данные изъяты> отказано на том основании, что не представлено доказательств наличия зарегистрированного права собственности у продавца- ООО СК «БИН» на спорный объект недвижимого имущества, продавец не уклоняется от регистрации перехода права собственности по договору.

После вынесения определения Оренбургского областного суда от ** ** **** изменения в сведения о государственной регистрации права Селезнева В.Н. на железнодорожный путь необщего пользования не вносились.

** ** **** между Селезневым В.Н. и ООО «Промвторсервис» заключен договор аренды недвижимого имущества - склада строительных материалов и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>А сроком на <данные изъяты> до ** ** ****. Пунктом 2.3. договора предусмотрено преимущественное право арендатора на перезаключение договора аренды на новый срок при соблюдении всех обязательств по договору, при продаже собственником объектов, сданных в аренду, арендатор имеет преимущественное право покупки указанных объектов при соблюдении всех обязательств по договору. К договору был составлен акт приема- передачи недвижимого имущества, подписан сторонами. Дополнительным соглашением от ** ** ****. арендатору по данному договору передан в аренду железнодорожный подъездной путь необщего пользования протяженностью <данные изъяты>., составлен и подписан сторонами акт приема-передачи имущества.

** ** **** между Селезневым В.Н. и Кулаковым П.М. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - склада строительных материалов, железнодорожного пути не общего пользования и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>А всего на сумму <данные изъяты>.

** ** ****. между Селезневым В.Н. и ООО «Промвторсервис» было подписано соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ** ** ****. - склада строительных материалов, железнодорожного пути не общего пользования и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>А с ** ** ****.

С соглашением о расторжении договора аренды от ** ** ****. и с договором купли продажи этих объектов от ** ** ****. Селезнев В.Н. и Кулаков П.М. ** ** ****. обращались в Бузулукский отдел Управления Росреестра по <адрес>. Регистрация соглашения о расторжении договора аренды и перехода прав к покупателю Кулакову П.М. была приостановлена ** ** ****. в связи с наложением ареста Бузулукским районным судом определением от ** ** ****., государственная регистрация ареста на железнодорожный путь не общего пользования произведена ** ** ****. Селезнев В.Н. и Кулаков П.М. обращались в Бузулукский отдел Управления Росреестра по <адрес> с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов. Уведомление о прекращении государственной регистрации вынесено ** ** ****.

** ** ****. с договором купли продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства- склада строительных материалов, без железнодорожного пути необщего пользования от ** ** ****. за сумму <данные изъяты> Селезнев В.Н. и Кулаков П.М. вновь обращались в Бузулукский отдел Управления Росреестра по <адрес>. Регистрация перехода прав к покупателю Кулакову П.М., государственная регистрация права собственности Кулакова П.М. была приостановлена ** ** ****., указано на невозможность государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок без находящегося на нем сооружения, кроме того, объекты находятся в аренде у ООО «Промвторсервис», разъяснено право предоставления дополнительных документов, наличие оснований для государственной регистрации до ** ** ****. вынесено уведомление о возобновлении и государственной регистрации. ** ** ****. вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации на основании заявления Кулакова П.М. ** ** ****. Селезнев В.Н. и Кулаков П.М.обращались с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов. ** ** ****. вынесено уведомление о прекращении государственной регистрации права собственности (перехода права).

** ** ****. с соглашением о расторжении договора аренды от ** ** ****. Селезнев В.Н. и Кулаков П.М. вновь обращались в Бузулукский отдел Управления Росреестра по <адрес>. Государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды была приостановлена ** ** ****. на основании заявления Кулакова П.М. и прекращена ** ** ****. по заявлению Селезнева В.Н. от ** ** ****.

По заявлению ЗАО УК «Городской торг» определением Бузулукского районного суда от ** ** **** обеспечительные меры по определению суда от ** ** ****. отменены, арест с железнодорожного пути снят, запись о государственной регистрации ареста на железнодорожный путь погашена ** ** ****

** ** ****. Селезнев В.Н. один с соглашением о расторжении договора аренды с ООО «Промвторсервис» от ** ** ****. обратился в Бузулукский отдел Управления Росреестра по <адрес>. Государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды была произведена ** ** ****., о чем была сделана запись регистрации №, на документе – соглашении о расторжении договора аренды проставлен соответствующий штамп.

Судом по делу проведена почерковедческая экспертиза подлинности подписи Кулакова П.М. в соглашении о расторжении договора аренды, которое было зарегистрировано, в ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы, Оренбургский филиал. Заключением эксперта Ждановой Н.В. установлено, что подпись от имени Кулакова П.М. в соглашении от ** ** **** о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ** ** ****., между Селезневым В.Н. и ООО «Промвторсервис» в лице директора Кулакова П.М., расположенная в нижней правой части лицевой стороны листа в месте расположения оттиска простой круглой печати ООО «Промвторсервис» в строке с соответствующей фамилией, выполнена не самим Кулаковым П.М., а другим лицом с подражанием подлинным подписям Кулакова П.М.

Согласно договору купли-продажи от ** ** **** Селезнев В.Н. (в лице представителя Колычевой О.Н., действующей на основании доверенности) продал, а Максимов А.В. купил все три вышеперечисленных объекта недвижимости. Государственная регистрация права собственности Максимова А.В. на земельный участок, объект незавершенного строительства и ж\д путь необщего пользования произведена ** ** ****., о чем сделаны в ЕГРП записи №,№.

Согласно договору купли-продажи от ** ** **** Максимов А.В. продал, а Марисов П.Ю. купил вышеуказанные три объекта недвижимого имущества. Проведена государственная регистрация права Марисова П.Ю. на объекты недвижимости - записи в ЕГРП №№, №, № от ** ** ****, выданы свидетельства.

Кулаков П.М. предъявлял в суд исковые требования о признании договора купли-продажи от ** ** ****, заключенного между Селезневым В.Н. и Максимовым А.В., договора от ** ** ****, заключенного между Максимовым А.В. и Марисовым П.Ю. недействительными. Просил суд погасить в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи № (земельный участок), №(железнодорожная ветка), №(склад), вынести решение о регистрации перехода права собственности за Кулаковым П.М. на объекты недвижимого имущества, приобретенные по договору купли-продажи от ** ** **** и направить в Бузулукский отдел Управления Росреестра по <адрес> решение о регистрации перехода права собственности за Кулаковым П.М. на объекты недвижимого имущества, приобретенные по договору купли-продажи от ** ** ****: склад, земельный участок, железнодорожный подъездной путь. Решением Бузулукского районного суда от ** ** ****. в удовлетворении исковых требований Кулакова П.М. было отказано. Основанием для отказа в иске указано, что Селезнев В.Н. на момент совершения сделок ** ** **** и ** ** ****. не являлся собственником железнодорожного пути на основании апелляционного определения Оренбургского областного суда от ** ** ****, право собственности Селезнева В.Н. на этот объект ничем не подтверждено. Решение не обжаловалось и вступило в законную силу.

Кулаков П.М. предъявлял в суд исковые требования к Селезневу В.Н.о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а Селезнев В.Н. обращался к Кулакову П.М. со встречным иском о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от ** ** ****. Решением Дзержинского районного суда <адрес> от ** ** ****. взыскано с Селезнева В.Н. в пользу Кулакова П.М. проценты и неосновательное обогащение в сумме <данные изъяты>., переданных Кулаковым П.М. по договору купли-продажи недвижимого имущества - склада строительных материалов, железнодорожного пути не общего пользования и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>А от ** ** ****. Решение вступило в законную силу, выдан исполнительный лист.

Марисов П.Ю.обращался в суд с иском к ООО «Промвторсервис» об освобождении земельного участка, в котором указал, что на основании договора купли-продажи от ** ** **** ему принадлежит по праву собственности земельный участок площадью <данные изъяты>., адрес объекта: <адрес> «А», кадастровый №. Между ним и ООО «Промвторсервис» отсутствуют договорные отношения по поводу земельного участка. Каких-либо обременений земельного участка в пользу ООО «Промвторсервис» так же не зарегистрировано. Тем не менее, на земельном участке находится имущество, принадлежащее ООО «Промвторсервис», осуществляется определенная хозяйственная деятельность. ООО «Промвторсервис» в добровольном порядке отказывается освободить принадлежащий ему земельный участок. Решением Бузулукского районного суда от ** ** **** исковое заявление Марисова П.Ю.удовлетворено, на ООО «Промвторсервис» возложена обязанность освободить земельный участок площадью <данные изъяты>., адрес объекта: установлено относительно ориентира ветка железной дороги, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> «А», кадастровый № от принадлежащего ООО «Промвторсервис» имущества. Решение не обжаловалось и вступило в законную силу.

Марисов П.Ю.обращался в суд о признании права собственности на железнодорожный подъездной путь необщего пользования, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи от ** ** ****. ему принадлежит железнодорожный подъездной путь необщего пользования от стрелки № до упора и земельный участок площадью <данные изъяты>.м., расположенный по адресу: <адрес>. В <данные изъяты> за счет собственных средств произвел реконструкцию железнодорожного подъездного пути необщего пользования, в связи с чем изменились его технические характеристики. Решением Бузулукского районного суда от ** ** ****. признано за Марисовым П.Ю. право собственности на железнодорожный подъездной путь необщего пользования от стыка рамного рельса стрелочного перевода № до знака границы железнодорожного пути <данные изъяты> общей протяженностью – <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>. Решение не обжаловалось и вступило в законную силу.

Марисов П.Ю.обращался в суд о признании права собственности на железнодорожный подъездной путь необщего пользования в связи с тем, что согласно договора купли-продажи от ** ** ****., заключенного между ЗАО «Городской Торг», в лице директора Дикман И.И. и Марисовым П.Ю., был передан в собственность последнего объект незавершенного строительства – железнодорожный подъездной путь необщего пользования от стрелочного перевода № до стрелочного перевода №, протяженностью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, затем им произведена реконструкция пути. Решением Бузулукского районного суда от ** ** ****. признано право собственности на железнодорожный путь необщего пользования от стыка рамного рельса стрелочного перевода № до стыка рамного рельса стрелочного перевода №, протяженностью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес> за Марисовым П.Ю.

Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Селезнев В.Н. не ссылался на то, что ООО «Промвторсервис» ненадлежащим образом исполняло договор аренды. ООО «Промвторсервис» представило суду доказательства, что после регистрации соглашения о расторжении договора аренды продолжало пользоваться недвижимым имуществом- складом строительных материалов, железнодорожным путем не общего пользования и земельным участком, расположенными по адресу <адрес>А

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4 и 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации договора, если обязательность такой регистрации установлена законом, по общему правилу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет признание договора незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Дополнительное соглашение, как неотъемлемая часть договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статья 624ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд, исходя из буквального толкования договора аренды от ** ** ****. и сопоставления представленных в материалы дела документов, приходит к выводу о том, что между сторонами был заключен договор аренды без права выкупа, поскольку в нем не определена цена выкупаемого имущества.. 6.Обязать Селезнева В.Н. подписать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства-склада строительных материалов, земельного участка, железнодорожного подъездного пути не общего пользования, заключенный ** ** ****. с ООО «Промвторсервис». Требование истца обязать Селезнева В.Н. подписать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства-склада строительных материалов, земельного участка, железнодорожного подъездного пути не общего пользования, заключенный ** ** ****. с ООО «Промвторсервис» не может быть удовлетворено.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ, пункта 1 статьи 12 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Согласно статье 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Статья 4 Закона N 122-ФЗ указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии со статьей 16 названного закона государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов). При этом согласно статье 13 Закона N 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Одна из сторон договора аренды вправе была обратиться без другой стороны за регистрацией соглашения о расторжении договора аренды. Селезнев В.Н. обратился за регистрацией соглашения о расторжении договора аренды от ** ** ****. с ООО «Промвторсервис», однако текст этого соглашения не был подписан руководителем ООО, а другим лицом, как установлено заключением судебной экспертизы. Собранными по делу доказательствами подтверждается, что воля сторон при подписании соглашения о расторжении договора аренды была направлена на совершение сделки купли-продажи имущества ООО «Промвторсервис» у Селезнева В.Н. Договор купли-продажи был подписан, сдавался сторонами на регистрацию с соглашением о расторжении договора аренды и без него. Дальнейшие действия сторон свидетельствуют о том, что воли ООО «Промвторсервис» на расторжение договора аренды как такового отдельно от отчуждения обществу имущества не было. Акт приема- передачи арендованного имущества обратно Селезневу В.Н. сторонами не составлялся и не подписывался. Общество продолжало пользоваться арендованным имуществом, вести хозяйственную деятельность и только по решению суда по иску Марисова П.Ю. имущество было истребовано спустя год после регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Суд приходит к выводу, что требование ООО «Промвторсервмис» признать соглашение от ** ** **** о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ** ** ****. на склад строительных материалов, железнодорожный путь необщего пользования и земельный участок ** ** ****. недействительным и исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ** ** ****. на склад строительных материалов, железнодорожный путь необщего пользования и земельный участок подлежит удовлетворению. Встречное исковое требование Селезнева В.Н. признать совершенной и действительной сделку от ** ** ****. между арендодателем Селезневым В.Н. и арендатором ООО «Промвторсервис», направленную на прекращение правоотношений по договору аренды между теми же сторонами недвижимого имущества от ** ** ****. путем расторжения указанного договора удовлетворению не подлежит.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму (цену).

В соответствии с п.1 и п.3 ст. 551 ГПК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с абз.7 п.61 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при наличии множественности договоров купли-продажи с одним и тем же объектом недвижимости, но с разными покупателями, преимущество имеет независимо от факта передачи владения имуществом тот договор, на основании которого произведена государственная регистрация права собственности.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п.2 ст. 166 ГК РФ требование о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. При этом, заинтересованными признаются лица, которые непосредственно участвовали в совершении сделки либо имущественные интересы которых будут восстановлены в результате применения последствий недействительности ничтожной сделки.

На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от ** ** **** Селезнев В.Н. не обладал правом собственности на железнодорожный путь.

Продажа объектов недвижимого имущества: склада, железнодорожного пути, земельного участка без наличия права собственности на железнодорожный путь продавца Селезнева В.Н. касается прав покупателя Максимова А.В., а в последующем Марисова П.Ю. Признание недействительными оспариваемых договоров купли-продажи не повлечет за собой восстановления прав ООО «Промвторсервис» на приобретение объектов недвижимости.

В удовлетворении требований ООО «Промвторсервис» признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимого имущества: объекта незавершенного строительства-склада строительных материалов, земельного участка, железнодорожного подъездного пути не общего пользования, заключенный между Селезневым В.Н. и Максимовым А.В. ** ** ****., прекратить право собственности на объект незавершенного строительства-склада строительных материалов, земельного участка, железнодорожного подъездного пути не общего пользования, расположенных по адресу: <адрес> «А» за Максимовым А.В., признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимого имущества: объекта незавершенного строительства-склада строительных материалов, земельного участка, железнодорожного подъездного пути не общего пользования, заключенный между Максимовым А.В. и Марисовым П.Ю. ** ** ****., прекратить право собственности на объект незавершенного строительства-склада строительных материалов, земельного участка, железнодорожного подъездного пути не общего пользования, расположенных по адресу: <адрес> «А» за Марисовым П.Ю., применить последствия недействительности сделки (двойную реституцию) и вернуть объект незавершенного строительства склад строительных материалов, земельный участок, железнодорожный подъездной путь не общего пользования, расположенных по адресу: <адрес> «А» Селезневу В.Н. следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Селезнева ВН к обществу с ограниченной ответственностью «Промвторсервис» о признании сделки совершенной и действительной оставить без удовлетворения.

Исковые требования ООО «Промвторсервис» удовлетворить частично.

Признать соглашение от ** ** ****. о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ** ** ****. на склад строительных материалов, железнодорожный путь необщего пользования и земельный участок ** ** ****. недействительным. Исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись № регистрации соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ** ** ****. на склад строительных материалов, железнодорожный путь необщего пользования и земельный участок.

В остальной части исковые требования ООО «Промвторсервис» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский облсуд через Бузулукский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

В окончательной форме решение суда принято ** ** ****

Подлинник решения находится в деле № в производстве Бузулукского районного суда